Makelaars opgelet!
Gaat de verantwoordelijkheid van een makelaar zo ver dat hij - in het kader van een verkoopopdracht - de verkoper (zijn klant) moet wijzen op een koopoptie die door een derde ten aanzien van de woning kan worden ingeroepen? Het Hof Den Haag heeft in februari 2021 beslist dat het antwoord op deze vraag JA is.
Door niet te controleren of de verkoper bekend is met het bestaan van de koopoptie, is de makelaar in de op hem rustende zorgplicht tekort geschoten. Daardoor kan de makelaar worden aangesproken voor de schade die zijn contractspartij (de verkoper) heeft geleden.
Hoe zit dit nu precies?
De eigenaar van de betreffende woning is overleden. De aanwezige erfgenaam die tevens executeur is, besluit de woning te verkopen. De erfgenaam laat de woning door een makelaar taxeren.
De makelaar stelt een "verklaring indicatie verwachte verkoopopbrengst op' en voegt daarbij de leveringsakte toe, op basis waarvan de erfgenaam de woning destijds geleverd heeft gekregen. Aan de woning wordt een waarde toegekend van € 68.000,-.
Wat er op dat moment niet geconstateerd wordt (niet door de erfgenaam, maar mogelijk ook niet door de makelaar), is dat in deze leveringsakte door de eigenaar van de woning een recht aan de voormalig eigenaar (zijn ex vrouw) wordt verleend om de woning tegen een bepaald bedrag (HFL 80.000) terug te kopen. Dit recht kan worden ingeroepen op het moment dat de eigenaar besluit om de woning te verkopen. In dat geval is de eigenaar gehouden om zijn ex-vrouw over zijn voornemen tot verkoop te informeren. Dit verleende recht wordt ook in het Kadaster genoteerd.
De executeur weet dit echter niet en wil dus overgaan tot de verkoop van de woning via een biedingsprocedure. De hoogste bieding die vervolgens binnenkomt is € 114.000,-.
U raadt het al, dan meldt de ex-vrouw zich, die de executeur aan de koopoptie wenst te houden. De ex-vrouw vordert van de erfgenaam dat de koopoptie zal worden nagekomen. Zij start daartoe een procedure. De erfgenaam betrekt op haar beurt (in vrijwaring) de makelaar in de procedure, met de stelling dat de makelaar zijn werk niet goed heeft verricht en daardoor schadeplichtig is.
Uiteindelijk komen de ex-vrouw en de erfgenaam tot een deal. De biedingsprocedure wordt afgeblazen. De erfgenaam koopt de ex-vrouw af door een bedrag te betalen van € 40.000,- en kan alsnog de woning verkopen voor een bedrag van € 140.000,-.
De vraag die dan resteert is of de makelaar een verwijt treft en zo ja, welk bedrag aan schadevergoeding er moet worden betaald.
De rechtbank wijst de vordering van de erfgenaam af. De makelaar heeft volgens de rechtbank niets verkeerd gedaan, de leveringsakte (waarin de koopoptie was vermeld) was immers toegezonden.
Het Hof neemt echter een ander standpunt in. In de procedure is duidelijk geworden dat de erfgenaam niet van het bestaan van de koopoptie op de hoogte was. Het Hof meent dat het tot de verantwoordelijkheid van de makelaar hoort om zich er van te vergewissen of de erfgenaam daadwerkelijk bekend is met de koopoptie. Dit te meer nu deze koopoptie vergaande gevolgen voor de erfgenaam had. Door dit niet te doen, schiet de makelaar in de nakoming van zijn verplichtingen te kort. De makelaar wordt daarmee schadeplichtig voor de ontstane schade.
Van belang is nog dat het Hof concludeert dat er van eigen schuld aan de zijde van de erfgenaam geen sprake is. Dit dus ondanks het feit dat het recht van de ex-vrouw expliciet in de leveringsakte stond opgenomen en ook nog eens in het kadaster was vermeld.
De (financiële) gevolgen voor de makelaar blijven echter beperkt. De hoogte van de schade wordt bepaald door de feitelijke situatie te vergelijken met de hypothetische situatie (wat als de makelaar de erfgenaam wel had geïnformeerd) .
De feitelijke situatie is duidelijk: de woning is verkocht voor 140 K, de erfgenaam heeft de ex-vrouw moeten afkopen voor 40 K en er zijn advocaatkosten gemaakt. De hypothetische situatie is echter minder duidelijk.
Kort en goed komt het Hof tot het oordeel dat de erfgenaam niet duidelijk heeft kunnen maken dat, los van de gemaakte advocaatkosten, zij schade heeft geleden. Er resteert immers een opbrengst van 100 K, terwijl de woning op 68K was getaxeerd. Om die reden wordt de makelaar uitsluitend veroordeeld tot vergoeding van een deel van de advocaatkosten.
Ook uit dit arrest van het Hof blijkt maar weer dat dienstverleners zich bewust moeten zijn van de (soms verstrekkende) zorgplicht die met de uitvoering van hun werkzaamheden gepaard gaat. Ga niet over een nacht ijs en ga er niet van uit dat jouw klant wel op de hoogte is!
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:161
Gepubliceerd op 4 maart 2021
Marije Sliphorst